(Dutch version)
Het besluit is gevallen! Je hebt de bevestiging binnen dat je als expat naar Engeland post Brexit (en in ons geval ook nog eens tijdens de Corona pandemie) gaat verhuizen. Het bedrijf waarvoor je werkt, regelt alleen zaken op de zakelijke en juridische vlakken en ondersteunt verder niet bij het zoeken naar een geschikte school voor de kinderen, een huis of een visum. Als je weet in welke plaats je bedrijf staat, dan is het zaak om zo snel mogelijk een huis en school voor je kinderen te regelen. Wij hebben destijds ervoor gekozen om eerst een school te zoeken in een bepaalde straal rond het bedrijf waar mijn man werkt. Destijds was er een situatie die een aanpassing in onderwijs vroeg voor ons oudste kind. Een huis zoeken in Engeland, zeker anderhalf jaar geleden en post Brexit is best een dingetje. Je moet in het bezit zijn van engelengeduld, geen opvliegend karakter hebben en een hele lange adem hebben voor je iets kunt bemachtigen wat het misschien net niet is. Maar soit! Het leven is nou eenmaal af en toe concessies maken. Zo lang je als gezin maar samen kunt verhuizen toch?!
Natuurlijk zullen er altijd succesverhalen zijn van mensen die heel snel in Engeland een geschikt stulpje hebben gevonden. Die misschien een behoorlijk budget hebben, of een mogelijkheid hebben om wat extra geld ertegenaan te smijten. Of die via het bedrijf waar ze voor werken een huis krijgen of dat het bedrijf onderhandelingen doet met makelaars. Al heeft dat laatste natuurlijk ook zijn nadelen. Bij ons was geen van bovenstaande situaties van toepassing. We hadden best een aardig budget, waarmee online (let op!) prima aan onze woonwensen kon worden voldaan. Een van de voorwaarden was dat we er als gezin van vier personen met onze kat konden wonen. Onze kat niet meenemen was voor ons geen optie, dat was niet onderhandelbaar omdat ze bij ons gezin hoort. Alleen had dit wel als nadeel dat wij ons daarmee uit de markt deden prijzen voor mogelijke geschikte woningen. Veel verhuurders hebben namelijk liever niet dat je een huisdier meebrengt. Voor een land als Engeland is dit tamelijk bijzonder te noemen, de hond maakt hier namelijk als gezelschapsdier een groot deel uit van de maatschappij. Honden zijn bijna overal welkom in restaurants, pubs en zelfs op de werkplek mits ze zich gedragen. Alleen als het op het zoeken van een huurhuis aankomt, wordt het hebben van zelfs een hond als huisdier hier toch wel een issue. Dat is het eerste obstakel wat je in je achterhoofd moet houden als je hier of waar dan ook naar toe verhuisd in het buitenland met een huisdier. Het aanbod voor een huurhuis kan door de aanwezigheid van een huisdier fors worden beperkt. Als je gaat zoeken op sites als www.zoopla.co.uk of www.rightmove.co.uk voer dan bij de zoeksleutel in dat er alleen huizen worden getoond waarbij een huisdier mee mag.
Naast ons huisdier hadden wij nog een paar andere woonwensen, het liefst zo dicht mogelijk bij de school van de kinderen en het werk. Een huis met een tuin, schuurtje voor de fietsen (je bent een Nederlander of niet) een klein kantoortje om aan huis te kunnen werken en een extra slaapruimte voor eventuele logees. Geen bescheiden woonwensen misschien gezien onze huisdieren situatie. Toch begonnen wij 8 maanden voor vertrek met frisse moed aan een huizenjacht die uiteindelijk eindigde in een moedeloze zoektocht waarbij er uiteindelijk alleen maar concessies zijn gemaakt. Ons verhaal is zeker geen succesverhaal, maar een verhaal waarbij we zijn geëindigd met een te klein huis, zonder schuur voor de fietsen en geen mogelijkheden om zelfs een verjaardag met meer dan acht mensen te vieren. Van de tuin kunnen we geen gebruik maken vanwege een grote boom waar geregeld naast takken ook nog andere zaken uitvallen. Dat kan dus ook! Een goede voorbereiding op de Engelse huizenmarkt is helaas niet altijd een goede voorbereiding is het halve werk.
Onze zoektocht naar een geschikt huis begint in januari 2021. De hele wereld zit nog steeds midden in de Corona pandemie. Op de websites zijn veel leuke huizen te zien, waarvan sommige al vrij snel gehuurd kunnen worden. Wij kunnen niet eerder dan augustus huren, omdat dan het budget voor het huren van een woning ingaat vanuit het bedrijf van mijn man. Toch reageren we in februari op een woning die in juni beschikbaar komt. Het voldoet aan alle eisen en wij zijn bereid om die twee maanden financieel op ons te nemen. Een advies als je een huis ziet op een van de bovengenoemde websites, bel met de betreffende makelaar. Onze ervaring is dat mailen vaak niet werkt. Soms duurt het dik een week voor je een keer antwoord krijgt en nog vaker worden mails gewoon niet beantwoord. Omdat we het huis graag online wilden bezichtigen (het reizen was lastig al dan niet onmogelijk door de pandemie) bellen we de makelaar. Die reageert verbaasd als we vragen of het huis beschikbaar is en of we een bezichtiging kunnen krijgen. Blijkt dat het huis al drie weken geleden verhuurt is en dat ze het nog niet van de website af hebben gehaald. Kan gebeuren was onze reactie, door naar de volgende. Al snel hebben we ontdekt dat sommige makelaarskantoren gewoon huizen op hun eigen site of op zoopla en rightmove kwakken die allang verhuurt zijn. Dit doen zij om mensen naar hun kantoor te lokken. Ook zijn sommige makelaarskantoren heel laks als het gaat om te vermelden dat het object verhuurd is of om het van een site te halen. Het grootste probleem is dat het aanbod van huurwoningen zich zeker in 2021 op een dieptepunt bevond. Dat is overigens nu nog steeds niet veel beter, al is het wel fijn dat je nu persoonlijk bij een makelaar kan binnenlopen zonder beperkingen van covid restricties. Iets wat ik toekomstige expats naar Engeland echt wil aanraden, ga naar makelaars toe, maak een afspraak bij verschillende makelaarskantoren want op afstand iets regelen is eigenlijk niet te doen. De huizenmarkt zit hier namelijk net zo op slot als in Nederland en de rest van de wereld.
Hierdoor krijg je, zeker als je wanhopig wordt en de deadline voor een huis steeds dichterbij komt, dat makelaars en verhuurders soms echt misbruik maken van hun positie. Ik zou een boek vol kunnen schrijven over hele rare situaties maar ik beperk mij tot een aantal situaties waar je als huiszoekende expat in Engeland echt op beducht moet zijn. De wet en regelgeving omtrent huizen huren of kopen is hier ook ietsje anders dan in Nederland. Stel je koopt of huurt hier een huis, dan kan de verkopende of verhurende partij zonder een boete tot op de dag van de geplande verhuizing de stekker uit het koop-of -huurcontract trekken! Dan zit je met een beetje pech dus gewoon zonder huis. Ik ken een tweetal Britse gezinnen die dit is overkomen en het is maar een greep uit de pan van situaties op de woningmarkt die eigenlijk niet door de beugel kunnen. Wees ook beducht op makelaars die willen dat je negen maanden huur vooruit betaald! Dit komt trouwens bovenop de borg die betaald moet worden voor een huurhuis. Als het om woningen voor de verhuur aan expats gaat proberen sommige makelaars en huurbazen een stukje financiële zekerheid te creëren voor zichzelf. Zeker in grote steden als London gebeurt het nog wel eens dat mensen een woning huren en vervolgens met de noorderzon vertrekken zonder ook maar een stuiver huur te betalen. Soms laten ze het huis ook nog in een abominabele toestand achter en de gevolgen hiervoor komen al dan niet terecht op het bordje van de volgende huurder. Als dit het geval is informeer of het bedrijf waarvoor je werkt vooruit wil betalen, het gaat immers bij expats om flinke bedragen. In ons geval wilde het bedrijf van mijn man hier absoluut niet aan meewerken, iets waar wij ons overigens in konden vinden omdat wij ons ook niet goed voelde bij deze eis. Nooit beginnen aan het zelf voorschieten van dit soort bedragen! Voor hetzelfde geld is het een bonafide makelaar of verhuurder of wordt je misschien toch weer overgeplaatst binnen de betalingstermijn. Een andere eis kan zijn dat je een verklaring moet overleggen van een vorige huisbaas dat je een keurige huurder bent. Wij hadden een koophuis in Nederland en de eigenaar van ons vorige huurhuis in Engeland was awol. Wij hadden wel een verklaring van het bedrijf waar mijn man werkzaam is met een aantal garanties voor de huurbaas zoals het keurig op tijd betalen van huur, borg etc. De prachtige verklaring bleek een wassen neus te zijn voor een tweetal makelaars. Omdat er geen contact kon worden gelegd met onze vorige huurbaas, die van de aardbodem is verdwenen, was het reden voor de makelaar en verhuurder om niet met ons in zee te gaan. Dat contract/bewijs van goed gedrag van de werkgever van mijn man kon in hun ogen wel door iedereen opgesteld zijn! Stonden we mooi zes weken voor vertrek naar Engeland nog steeds met lege handen en geen ander huis in het vooruitzicht. Het proces om een van deze huizen te krijgen had overigens al drie weken van onze kostbare tijd opgeslokt!
Bijna acht maanden en veertig huizen heeft onze zoektocht geduurd, voordat we eindelijk iets serieus in handen hadden. De betreffende makelaar was voor de verandering heel behulpzaam en adviseerde ons gelijk een holding fee op het huis waar wij interesse in hadden te plaatsen. Het is een risico, maar voor ons was het op dit punt nog de enige manier om aan een huis te komen. Op het moment dat je een holding fee plaatst, wordt het huis van de markt gehaald en voor jou gereserveerd. Je krijgt dan een bezichtiging en na de bezichtiging moet je besluiten of je ermee verder gaat of niet. Als je besluit het te nemen dan wordt de holding fee in mindering gebracht op de borg of huur. Als er toch op geboden wordt door een ander die meer kan bieden of de verhuurder besluit het niet te verhuren dan krijg je het geld terug. In het geval dat het huis het toch niet is en je besluit er niet verder mee te gaan dan ben je het geld kwijt. Het is daarom ook zaak voordat je een holding fee plaatst navraag te doen of de foto’s bij het huis recent zijn. Nog beter is, als je in de buurt bent of iemand in de buurt hebt, om een kijkje bij het huis te gaan nemen. Wij hadden die luxe niet en zelfs de rondleiding moest online plaats vinden. Maar het is echt de moeite waard om aan de makelaars recente foto’s op te vragen. Uit onze ervaring is gebleken dat er soms hele oude foto’s van een vorige verkoop of verhuur (soms tot tien jaar terug!) worden geplaatst. Dit is natuurlijk om geld te besparen voor een fotograaf. In tien jaar tijd kan er een boel veranderen in een leven maar ook in een huis. Omdat wij nog drie weken hadden voor ons vertrek naar Engeland en geen andere opties beschikbaar waren vanwege een huizenmarkt die potdicht zat, hebben wij ons huidige huis gehuurd. Alle wensen die wij hadden qua wonen hebben wij hiermee opzij gezet en dat voelt soms best zuur. Zeker als je kijkt naar wat wij aan huur betalen en wat wij daarvoor in de plaats kunnen huren dat wel aan onze woonwensen voldoet. Gelukkig zijn er ook pluspunten zoals een fijne kleine stad, vrienden om de hoek, leuke buren, alle voorzieningen zijn aanwezig net als uitvalswegen naar grote steden en het de prachtige countryside grenst aan onze achtertuin.
Mijn laatste tip is om goed de lettertjes van het huurcontract te ondertekenen en niet blind je hele budget wat je te besteden hebt te bieden. Onderhandel over de huurprijs! Kijk bij dit onderhandelen goed na of het huis de huurprijs waard is en bepaal of je er wel of niet overheen gaat zitten en hoeveel. Wij hebben heel stom niet onderhandeld op een huis wat eigenlijk niet aan onze voorwaarden voldeed. Omdat wij met onze rug tegen de muur stonden en er geen andere opties waren, hebben wij het maximale geboden van wat we konden huren. Het enige voordeel daaraan is als er iets is aan het huis de verhuurder gelijk komt opdraven voor onderhoud of reparatie. Daarnaast kunnen wij niet zomaar onder dit huurcontract uit. Het is een contract voor drie jaar, waarbij de verhuurder de huur niet zomaar mag verhogen en ons er niet zomaar uit mag zetten. Onze kant van de deal is dat wij in die drie jaar in het huis moeten blijven wonen. Als we eruit willen moeten wij dit zelf met de makelaar regelen en die kosten komen voor onze rekening. Daarnaast is zeer onwaarschijnlijk dat iemand de exorbitante huur die niet in verhouding staat tot het huis, op zich wil nemen. Dus we zitten hier nog vast voor de komende twee jaar. Ons verhaal is vast en zeker niet op zichzelf staand en de weg naar een huurhuis in Engeland is niet de makkelijkste weg. Mijn tip is boek van tevoren een trip naar Engeland, dat kan nu weer. Bezoek een aantal makelaars in de plaats waar je gaat wonen en informeer daar over de lokale huurmarkt. Schrijf jezelf in als huiszoekende bij alle makelaars. Verwacht overigens van die inschrijving niet teveel, er wordt je waarschijnlijk in het gros van de gevallen aangeraden de website in de gaten te houden, ze gaan zeker niets voor jou zoeken. Vind je iets naar je gading gelijk bellen, niet afwachten en er bovenop blijven zitten. Is het huis echt heel leuk laat iemand van te voren een kijkje bij het huis gaan nemen als je die mogelijkheid zelf niet hebt en vraag om recente foto’s. Ik zou bijna zeggen als ze geen recente foto’s kunnen overleggen, geen zaken als holding fees te plaatsen. Plaats een holding fee alleen als je echt bijna zeker weet dat het huis er in het echt hetzelfde uitziet als op de website. Tot slot lees goed je huurcontract na, jou verplichtingen maar ook die van de verhuurder. Als je zoals wij met je rug tegen de muur staat en concessies moet maken, overweeg goed wat de consequenties hiervan zijn. Zijn het consequenties waar je mee kunt leven? Of zijn kleven er zoveel consequenties aan het huis, zoals bij ons, dat het eigenlijk geen optie is? Als dat laatste het geval is bedenk wat voor andere mogelijkheden je hebt. Ga in het geval van spoed desnoods een kort contract aan voor de betreffende woning. Laat dat expliciet opnemen in het contract dat het maar voor bijvoorbeeld een jaar is. Dat geeft zowel jou als de makelaar/verhuurder de tijd om verder te zoeken. Wat je ook expliciet in een contract moet laten opnemen is, als je werkgever andere plannen heeft met jou en je weer moet verhuizen dat je geen gedonder met opzeggen van het huurcontract krijgt. Onze huizenjacht in Engeland is een van de zwarte bladzijdes in mijn expat avontuur. Ik denk dat het naast het aanvragen van een visa de grootste frustratie is geweest. Het hebben van een huis is toch een basis behoefte van de mens, op het moment dat zoiets wordt aangetast om wat voor reden dan ook levert dat een hoop stress op. Geloof mij als ik zeg dat dit gedoe een grote wissel op ons emigratie avontuur heeft getrokken, iets wat ik jullie als toekomstig expat in Engeland echt niet toewens. Mijn verhaal bewijst ook dat je nog zulke goede voorbereidingen kunt treffen maar dat de uitkomst niet per definitie goed hoeft te zijn. Toch wil ik een tip meegeven, laat je niet verrassen, hou je hoofd in elke situatie koel, zelfs heel dichtbij een deadline en probeer altijd een open mind te houden voor andere oplossingen. Misschien is dit een sleutel tot een succesvolle zoektocht naar een huis in Engeland?
Finding a suitable house in England
(English version)
The decision has made! The confirmation to move to England (post Brexit and in our case also during the pandemic) very soon is official. The company were you work for acquires the essential work related paper work but that is pretty much it. The rest like applying for a Visa, a suitable school for your children (if you have children) and looking for a house is all on you. The best way is to start looking for a house in the place where the company you are working for is. But keep in mind that you might look for a house in one of the suburbs in case of a big city or town, or small villages that are in the area. The plus side is that you might be able to get an affordable rental. Although finding a house in England post Brexit is not an easy task! One and a half year ago, in 2021, there was a big shortage of houses on the English house market. Nowadays it has improved a bit, but the market still is very tensed and it is still not easy to rent or to buy a house in England. You need to have a big doses of patience, a very long breath, not a hot-tempered character and you’ll have to be prepared in making (sometimes big) concessions in getting a house. But hey! Life is all about making concessions right?! As lang as you can stick together with your family.
Of course we all know the stories about people that had a lot of succes in finding a house that ticked all their boxes. Perhaps those people have a lot to spend? Or they have luck on their side, or they have a company that provides housing. Which is of course not always a plus.
In our situation all of this was not the case. We had a proper budget from where we could rent a nice house that ticked our boxes, online only! Our familie exists of four persons and a well behaved old grumpy cat. Leaving the cat behind with a foster family was not an option for us. Our cat simply belongs to our family and is part of our family. Some people, who don’t have pets at all might think I am some crazy cat lady, but I don’t care. What I do care about is my cat and she is non negotiable. The decision to bring our cat with us, ruled out a lot of rentals while the market was already not in our favour because of the shortage of houses. Thinking about it dogs in England are most of the time welcome everywhere, as this country is a dog loving and dog friendly country. You come across dogs in restaurants, pubs and even at some office jobs they are very welcome, of course when they are well-behaved. Also as a dog owner you rule yourself out for a big range of rentals. When you start looking for a house on sites like www.zoopla.com and www.rightmove.co.uk put in the search key that you are having a pet. It can save you from disappointments, that happend to me during our search.
Next to our pet, we had a couple of demands for the house like, near the children their schools and work. A house with a reasonable size garden (not too big, not too small), a shed for our bicycles (were Dutch right!), a small office and an extra room for overseas guests. I realised that our demands, considering the fact that we also brought a pet with us, were probably very big and maybe not reasonable. I knew on forehand that we had to be flexible in these demands because of the tight housing market and pet situation. I knew that we probably had to make concessions. With this in mind we started our 8 month search for a house in England with optimism. It was the start of a journey filled with heartache, headache, desperation, making concessions all the time and finally dropping all our demands to keep our family together. Our story on the English housing market is not one for success. We ended in a house with a very small living room, no shed at all so we couldn’t bring our bicycles, only room for one guest maybe two but that is the max that fits in our guest room that is also in use as an office and a big tree in our garden with droppings from leaves, branches and birds. I can’t sit in my garden properly and enjoy a nice coffee without any dropping. S..t happens all the time in my garden! There is a saying in Dutch that you better can be good prepared than not prepared at all, if you are on a (tight) budget on the English housing rental market be prepared for the finding a house battle.
Our search started in January 2021 online. The whole world was in the middle of the Corona pandemic. There were many websites with nice houses to rent and often they were available soon. We could not rent until August as that was our official moving month, so there wouldn’t be any budget until that time, which was fair enough. This did not withhold us to contact an estate agent who had a nice house available by the end of June. The house was very lovely and just what we were looking for. Just one tip, phone an estate agent, never email unless they ask to email them. Our experience is that often it takes as long time before you get an answer to your mail and sometimes they will never answer your mails. As we had this experience with emailing an estate agent we phoned this estate agent about the house and hopefully for a video viewing as it was during the pandemic. The lady we spoke to on the phone was very surprised that we’d called about this house. It turned out that the house already was let three weeks ago. They did not removed it from their website yet. We soon discovered that this estate agent was not the only one that did not remove the house online after a let was agreed. On websites as Zoopla and Rightmove, as the websites of estate agents it happens often that houses are online on the market, but in real they are not on the market. Or sometimes never were on the market at all! We also found out that some estate agents are advertising with houses that are not on the market or from where the let already is agreed, to attract customers. Looking for a house in 2021 was a real disaster. Although it is better today to look for a house in England, the housing market is still tensed. The thing I will recommend to future England expats is to travel to England a couple of months before you move. Make appointments with estate agents and go there in person. Also go looking at houses in person, not only online if you have the possibility. Then you see what you would like to rent and it gives you the opportunity to sign yourself up at an estate agent office.
By the time it was the beginning of July 2021 our deadline came in sight and there was still no house. We knew that the movers would come in the middle of August, but what can you move if there is no house to move your belongings to? At this point we were pretty desperate and made some decisions we truly regret. As I don’t want future expats to have an experience like this, I would like to share some recommendations with you in the next few lines. The rules and regulations can be different to the ones in your home country. I have two friends who, both British by the way, bought a house, singed papers and sold their old houses after they signed for the new house. To eventually find out a week before they were moving that the people who sold their house to them pulled out. When you do this in the Netherlands you get a very big fine, no matter the reason for pulling out. This is one of the many stories I heard about the housing market in England. Another thing you have to be aware of is that some estate agents or landlords will ask to pay nine months rent in advance on top of the deposit. Some landlords and estate agents, especially in big cities as London, don’t have good experiences with renting out their property. According to a landlord, whom I know, it happend to him a couple of times that tenants officially rented his house for a longer period of time. In the end they only paid one month rent and the deposit. After a few months the tenants disappeared in thin air and left the house in a big mess. I can understand that after an experience like that you will think twice as a landlord. But for the expat or tenant to whom the house is rented afterwards it is not very welcoming and feels a bit like you are not thrust-worthy.
No matter the story behind a big down payment, never ever pay such an amount of money! First check with your company if they are prepared to pay such an amount and check the estate agent online. Because when estate agents ask to pay an extraordinary amount of money in advance, it can also be a scam. Another demand of the landlord can be that you need papers from your former landlord that says that you behaved yourself well and maintained the house properly. We have the experience that many landlords better accepting a statement from a former landlord than accepting only a statement from an employer which says that you are reliable and sensible person. Back in the Netherlands we had our own property. We have lived in England before and our landlord at that time was by the time we came back to England awol. Despite the reliability statement from my husbands work, we were not accepted for the house as the statement of the former landlord was according to the estate agent and landlord was more thrust worthy. End of story for another nice house again. This happend to us six weeks before we should have moved to England. Despite all the good papers we had, we were not able to hand over this statement from our former landlord. That was for the estate agent reason enough to pull out the plug and pass the house to another party that was in the race for the house. We we very disappointed and upset as we were running out of time and obviously spent precious time and effort chasing a dead end.
It took us eight months and more than forty houses before we got our current house. The estate agent of this property turned out to be trustworthy and very helpful. She told us to put a “holding fee” on the house we wanted to rent. The costs for a holding fee are one weeks rent. Putting a holding fee on a house can be a bit of risk, as you really have to be sure that this is the house you really want. At the moment you put in a holding fee, the estate agents takes the house of the market and you are the only one that is viewing the house. The house is literally put on a hold for you as customer. This comes with a prize of course. After viewing the house you have to make a decision if you take the house or not. When you decide to take the house, the holding fee is deducted on the first month of rent you have to pay. In case you don’t want the house you won’t get your money back. You only get your money back if the landlord or estate agent decide not to go on with you or when they have been finding a more suitable tenant. So be really cautious putting a holding fee on a house. We also found out that often estate agents use older photo’s from houses. Some of them dated back to 2013 and 2009! A lot can happen in a human life in a decade, the same can happen to a house too. Always ask for recent photo’s. Ask the estate agent if they want to take photo’s for you with their cell phone. Or when you have the opportunity drive by the house of your interest. As we were left with very little time to rent a house on a tensed market we had no other option available then to put in a blind holding fee. Which was very risky. We had our videotour and the house was for the majority pretty much alike the photo’s. Taking this house meant for us we had to put all our demands aside and sometimes it feels bittersweet. We know for the budget we have, we could have done better even at this market. Luckily there are big up sides to the house too, like good sanitary, friends down the road, nice neighbours, the location is absolutely fantastic, we live in a small town, near big cities like Oxford and Reading and very close to the beautiful countryside. That absolutely compensates for dropping our high demands.
My last tip is always take a good look at the rental contract before signing. Never put a blind offer to a rental even when it is your dream house. Try to negotiate about the price, never overstep the asking price too much. That is what we did in our desperation. When you find yourself in such a position that the house doesn’t full fill the majority of your demands and you don’t have other options at that moment, never sign a long term contract! Sign a contract for a year. That gives both parties an opportunity to look further. Finding a suitable rental, and I think a property too, in England is a difficult job. To be honest finding a house here was for me almost a part time job, next to my own job back in the Netherlands. Never underestimate how much time it probably is going to cost you to find a rental house in England. My experiences proves that you might not be lucky all time despite good preparations. Stay calm, be prepared and think in solutions even if you feel the search is a dead end. Try to keep an open mind and don’t give up. Perhaps this might be the key to find a house in England?